חיזוק הבניין בתמ״א 38: אילו הסכמות צריך ואיך זה מתנהל

המכתב בתיבת הדואר

זה מתחיל כמעט תמיד באותה צורה. מכתב מיזם שמציע לחזק את הבניין, להוסיף ממ״ד, מרפסת ומעלית, והכול בלי שהדיירים ישלמו שקל. בבניין שנבנה בשנות השבעים, בלי ממ״ד ובלי מעלית, ההצעה נשמעת כמו פתרון לכל מה שהפריע כאן שנים.

אחרי ההתלהבות הראשונה מתחילות השאלות. כמה זמן זה ייקח, איפה נגור בינתיים, מה קורה אם היזם ייקלע לקשיים, ומה יקרה אם שכן אחד יסרב. אלה שאלות טובות, וכולן צריכות תשובה לפני החתימה ולא אחריה.

חשוב להבין שפרויקט כזה אינו עסקה של דייר בודד מול יזם, אלא עסקה של קבוצה. גם דייר שההצעה מצוינת מבחינתו תלוי בשכניו, וגם מי שמתנגד ימצא את עצמו מושפע מהחלטת הרוב. לכן ההתארגנות הפנימית של בעלי הדירות חשובה לא פחות מזהות היזם.

ההסכמות הנדרשות

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ח-2008 נחקק בדיוק בשביל המצב הזה. הוא יוצר מסלול מיוחד שמאפשר לקדם חיזוק של בית משותף ברוב מיוחס במקום בהסכמת כל בעלי הדירות, מתוך הבנה שדייר בודד לא צריך להחזיק בזכות וטו על בטיחות הבניין כולו.

רף ההסכמה אינו אחיד והוא נגזר מהיקף העבודות: חיזוק בלבד, חיזוק עם הרחבת דירות, או חיזוק עם תוספת יחידות דיור. ככל שהפרויקט משנה יותר את הבניין ואת זכויות הבנייה בו, כך הרף עולה. רפי ההסכמה עודכנו בתיקוני חקיקה לאורך השנים, ולכן יש לבדוק את הנוסח העדכני לגבי כל פרויקט קונקרטי.

לצד זה חל חוק התכנון והבניה, תשכ״ה-1965 והתכניות שמכוחו, שקובעים מה בכלל אפשר לבנות במגרש. פרויקט שלא מתיישב עם התכנון החל לא יקרה גם אם כל הדיירים חתמו, ולכן בדיקה תכנונית מוקדמת היא הצעד הראשון ולא האחרון.

מה שקורה בדרך

בין החתימה לבין סיום העבודות עוברות לרוב מספר שנים. בתקופה הזו הדיירים חיים באתר בנייה, זכויותיהם מובטחות בערבויות, והבניין תלוי ביכולת הביצוע של היזם. לכן איכות הבטוחות בהסכם חשובה יותר מכל שיפור קוסמטי שהוצע במצגת.

נושא שמתעורר בהמשך הוא חיוב בהיטל השבחה. בפסיקה נקבע שהמועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה בגין בנייה הטעונה היתר הוא מועד מתן ההיתר או מימוש הזכויות, ולא מועד הקמת המבנה בפועל. ההבחנה הזו משפיעה ישירות על מי נושא בהיטל ומתי, ולכן היא צריכה להיות מוסדרת במפורש בהסכם מול היזם.

איך להיערך נכון

התארגנו לפני שאתם מדברים עם יזמים. בחרו נציגות פרויקט, שכרו עורך דין שמייצג את הדיירים בלבד, והחליטו מראש מה חשוב לכם: ממ״ד, מעלית, חניה, או מינימום זמן בנייה. קבוצה מאורגנת מקבלת תנאים טובים יותר מקבוצה שכל אחד בה מנהל משא ומתן משלו.

בדקו את היזם לעומק: פרויקטים קודמים, איתנות פיננסית, וזמינות ליווי בנקאי. ודאו שההסכם כולל לוחות זמנים עם פיצוי מוסכם על איחור, ערבויות מתאימות, והסדר ברור למקרה של הפסקת עבודות. אלה הסעיפים שקובעים אם הפרויקט יסתיים, ולא גודל המרפסת.

ולבסוף, אל תזניחו את ההיבט המיסויי. עסקאות התחדשות עירונית כוללות פטורים והסדרים ייחודיים, אבל הם מותנים בתנאים מדויקים ובעמידה בלוחות זמנים. ייעוץ מס בשלב המשא ומתן, ולא אחרי החתימה, הוא ההבדל בין עסקה שמניבה לבעל הדירה את מה שהובטח לו לבין עסקה שמפתיעה אותו בחיוב בלתי צפוי.

שאלות נפוצות