תקנון מצוי מול תקנון מוסכם: מי גובר ואיך משנים אותו

כשמתברר שיש כללים שאיש לא קרא

רוב בעלי הדירות בישראל מגלים שיש לבניין שלהם תקנון רק כשמישהו מנופף בו בוויכוח. עד לאותו רגע הבניין מתנהל לפי מנהגים: מי מנקה, מי גובה, מה מותר לתלות במרפסת. ואז מגיעה מחלוקת אמיתית, ומישהו שואל את השאלה הנכונה — מה בעצם כתוב אצלנו בתקנון.

התשובה תלויה בבניין. יש בניינים שבהם נרשם תקנון ייחודי משלהם, ויש בניינים, והם הרוב, שבהם מעולם לא נרשם דבר. גם בבניינים האלה לא שורר חלל ריק: החוק מספק ברירת מחדל שחלה אוטומטית, וכל אחד מהדיירים כפוף לה בין אם קרא אותה ובין אם לא.

שני סוגי התקנון

חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע תקנון מצוי שחל על כל בית משותף שלא רשם תקנון משלו. התקנון המצוי מסדיר את הנושאים הבסיסיים: כינוס אסיפה כללית, בחירת נציגות, ניהול ההוצאות והשימוש ברכוש המשותף. הוא נועד להיות מסגרת מינימלית סבירה, לא פתרון מותאם אישית לכל בניין.

לצדו קיים תקנון מוסכם, שבעלי הדירות עורכים ורושמים בפנקס הבתים המשותפים. תקנון מוסכם גובר על התקנון המצוי בכל נושא שהוא מסדיר, ובנושאים שהוא שותק בהם ממשיך לחול התקנון המצוי. לכן בניין עם תקנון מוסכם מתנהל לפי שילוב של שני המסמכים, ולא לפי אחד מהם בלבד.

התקנון גם קובע את סדרי העבודה של הנציגות: כמה חברים יש בה, לכמה זמן נבחרים, ואיך מתכנסת האסיפה. בבניינים שבהם אין תקנון מוסכם, אלה בדיוק הנושאים שמייצרים חיכוך, כי כל דייר מניח שהנוהג המוכר לו הוא הכלל המחייב, בעוד שהכלל המחייב כתוב בחוק ולא בזיכרון.

מה מותר לכתוב בתקנון ומה לא

התקנון אינו כלי לעשות הכול. הוא אינו יכול להקנות זכות שהחוק אינו מכיר בה, ואינו יכול לשלול מבעל דירה זכות שהחוק העניק לו בלי הסכמתו. סעיף בתקנון שמנסה, למשל, לפטור מראש קבוצת דיירים מהשתתפות בהוצאות מערכת שהם נהנים ממנה, צפוי להיתקל בקושי משפטי ממשי.

הפסיקה הדגישה שהיחסים בבית משותף כפופים לחובת תום הלב, וכי בשימוש בזכות קניינית יש גבול. בפסק דין מרכזי שעסק בבנייה חורגת אל הרכוש המשותף נקבע שבית המשפט רשאי, במקרים המתאימים, להעדיף פיצוי כספי על פני צו הריסה. אותו היגיון חל גם על פרשנות של הוראות תקנון: לא כל דרישה פורמלית תיאכף בכל מחיר.

איך משנים תקנון בפועל

שינוי תקנון נעשה בהחלטה של בעלי הדירות ברוב שהחוק דורש, והוא טעון רישום כדי שיחייב גם את מי שיקנה דירה בבניין בעתיד. תקנון שהוסכם בעל פה או במסמך שנשמר במגירה של ועד הבית אינו מקנה ודאות, ובמקרה של מחלוקת קשה יהיה להסתמך עליו מול בעלים חדש.

לפני שמתחילים בהליך, שווה למפות בדיוק מה רוצים לשנות ולמה. תקנון מוסכם טוב הוא קצר, ברור, ומטפל בנושאים שבאמת מייצרים חיכוך באותו בניין — חניות, חיות מחמד, שעות עבודות שיפוץ או שימוש בגג. תקנון שמנסה להסדיר את הכול הופך למסמך שאיש אינו קורא ואיש אינו מיישם.

מבחינה מעשית, כדאי לצרף עותק של התקנון לכל עסקת מכירה בבניין, ולהחתים את הרוכש על כך שקיבל אותו. כך נוצרת שרשרת ידיעה ברורה, ודייר חדש אינו יכול לטעון שהופתע מכלל שנרשם שנים לפני שהגיע. זהו צעד קטן שמונע חלק ניכר מהמחלוקות שנולדות עם כל חילופי בעלים בבניין.

שאלות נפוצות